- In verkoopteksten voor koopwoningen wordt nauwelijks melding gemaakt van de staat van de fundering, blijkt uit een rapport van ABN Amro en onderzoeksbureau Brainbay.
- Wordt wel melding gemaakt van problemen met de fundering, dan levert de woning gemiddeld 47.000 euro minder op.
- Naar schatting krijgt een miljoen woningen te maken met funderingsproblemen. Door gebrek aan transparantie ligt het risico nu vooral bij de koper.
- Lees ook: Koop je een oud huis of een voormalig beleggingspand? Zo voorkom je lijken in de kast
De fundering is bij de verkoop van woningen een ondergeschoven kindje. In slechts 2,2 procent van de verkoopteksten wordt de kwaliteit ervan benoemd. Als een slechte fundering wel wordt vermeld, levert de woning minder op.
Dit blijkt uit een rapport van onder anderen ABN Amro en onderzoeksbureau Brainbay. De onderzoekers hebben de prijseffecten van de gemelde funderingskwaliteit in kaart gebracht door de verkoopteksten uit de database van makelaarsvereniging NVM te analyseren.
Gemiddeld genomen ligt de verkoopprijs 12 procent lager als funderingsproblemen worden gemeld bij de verkoop, wat neerkomt op 47.000 euro. Een herstelde fundering zorgt gemiddeld voor een 2 procent hogere verkoopprijs, ofwel een plus van 13.500 euro.
De herstelkosten van een fundering bedragen vaak tussen de 50.000 tot ruim 100.0000 euro per woning.
Fundering van een huis meestal niet genoemd bij verkooptekst
In het gros van de gevallen wordt bij verkoopteksten de funderingskwaliteit helemaal niet gemeld. Bij één op de veertig woningen bleek informatie beschikbaar over de kwaliteit van de fundering. In slechts 2,2 procent van de onderzochte verkoopteksten wordt de kwaliteit van de fundering vermeld.
De onderstaande kaart toont de concentratie van meldingen over de funderingsproblematiek. De kaart komt uit het onderzoeksrapport en is samengesteld met data van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
In de lichtblauwe gemeentes is er sprake van enkele meldingen terwijl in de donkerblauwe gemeentes meerdere meldingen zijn gedaan.
De onderzoekers zagen dat in de gemeente Zaanstad meer meldingen over de fundering in verkoopteksten dan elders. In Zaanstad werd bij woningen van vóór 1975 in 34,7 procent van de teksten iets over de fundering gemeld.
De grote steden volgen op afstand: Haarlem (19,5 procent), Dordrecht (14,6 procent), Amsterdam (11,2 procent), Rotterdam (6,6 procent) en Gouda (5,4 procent).
Volgens de onderzoekers wordt in Zaanstad ook bovengemiddeld vaak melding gemaakt van een slechte fundering. De gemeente besteedt hier veel aandacht aan door online een kaart beschikbaar te stellen waarop per pand te zien is of en in hoeverre de fundering onderzocht of hersteld.
1 miljoen woningen krijgt te maken met funderingsproblemen
Naar schatting krijgen minstens een miljoen woningen van vóór 1970 te maken met funderingsproblemen. Dit betekent dat voor de meeste panden met bestaande of toekomstige problemen nog geen prijskorting bestaat.
Klimaatverandering verhoogt het risico op funderingsproblemen. Langdurige droogte zorgt bijvoorbeeld voor bodemdaling en fluctuaties in de grondwaterstand, wat de kans op paalrot en verzakking van de fundering vergroot.
Het woningwaardemodel van Brainbay geeft een significant negatief verschil aan tussen de transactieprijs van woningen met een gemelde slechte fundering en de woningwaarde als de staat van de fundering onbekend is. Dit geldt voor alle woningtypen.
"Het verschil tussen slechte en herstelde panden kan oplopen tot maar liefst 60.000 euro. Dit prijsverschil is in lijn met de herstelkosten”, vertelt Fonger Ypma, CEO van Brainbay.
Prijseffect groter bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen
Uit het onderzoek blijkt verder dat het prijseffect groter is voor twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen dan voor appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen.
Hetzelfde geldt voor de hogere prijs die kopers bereid zijn te betalen voor een woning met een herstelde fundering ten opzichte van een gemiddelde woning. Voor vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen is dit 6 procent van de woningwaarde, terwijl dit voor de overige woningtypes op 2 procent ligt.
De prijseffecten van slechte funderingen moeten geleidelijk worden ingeprijsd , vindt Sandra Phlippen, hoofdeconoom van ABN Amro. Daarmee kan voorkomen worden dat de ingrijpende gevolgen van klimaatverandering kopers en verkopers overvallen.
Risico slechte fundering ligt nu bij kopers
"Als de prijskorting voor een slechte fundering in lijn is met de herstelkosten, kan een koper de prijskorting gebruiken om herstel te financieren", zegt Phlippen. Ze noemt het zorgwekkend dat er door klimaatverandering veel meer funderingsproblemen bij komen die tot nu toe nog onbekend zijn en die in de toekomst tot een lagere huizenprijs kunnen leiden.
Door het gebrek aan informatie over funderingen komt het risico van een slechte fundering nu vooral bij kopers te liggen. Als gemeld wordt dat er gebreken zijn, kan de koper een korting krijgen die gelijk is aan de herstelkosten.
Idealiter zorgt transparantie ervoor dat een grotere kans op funderingsproblemen een grotere prijskorting oplevert. Op die manier kunnen kopers en verkopers samen de kosten van het herstel dragen.
LEES OOK: Koop je een oud huis of een voormalig beleggingspand? Zo voorkom je lijken in de kast
