Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00
  • De taxatie is vaak de sluitpost voor de aankoop van een huis.
  • Toch kan de koop erop stuk lopen als de woningwaarde te laag wordt getaxeerd. Aan een te hoge waarde-inschatting kleven ook risico’s.
  • Business Insider bespreekt waar je op moet letten bij de taxatie van een woning.
  • Lees ook: Huis kopen: op deze 5 posten kun je besparen

Heb je een leuk huis op het oog en is de verkopende partij akkoord gegaan met jouw bod, dan kun je aan de slag om de hypotheek rond te kijken. Hiervoor moet meestal een makelaar langskomen om het huis te taxeren.

Veel huizenkopers zien dat als een formaliteit. In de praktijk lijkt het daar ook op neer te komen. Financieel toezichthouger DNB bekeek ruim 200.000 woningtaxaties tussen 2012 en 2017. Wat bleek? In bijna 95 procent van de gevallen was de taxatiewaarde gelijk aan of hoger dan de koopsom. Bij een derde van de woningverkopen was het bedrag zelfs tot op de euro gelijk aan de verkoopprijs.

Dat roept twijfels op over de betrouwbaarheid van taxatierapporten, want het lijkt erop dat taxateurs zich vaak laten leiden door de prijs die de koper en verkoper met elkaar zijn overeengekomen. Ze voelen de druk van beide partijen dat de deal doorgaat.

Een te lage woningwaarde is riskant

Dat is niet zo vreemd, want de belangen zijn groot. Als je een huis koopt, heb je er baat bij dat de inschatting van de taxateur minimaal overeenkomt met de woningprijs. Sinds 2018 mag je namelijk maximaal de woningwaarde lenen. Wordt de waarde lager ingeschat dan de verkoopprijs, dan moet je het verschil uit eigen middelen betalen.

Stel dat je bijvoorbeeld een huis koopt van 390.000 euro en dat huis wordt getaxeerd op 370.000 euro, dan mag je dus maximaal 370.000 euro lenen. De resterende 20.000 euro moet je zelf financieren.

Dit komt bovenop alle extra kosten die je sowieso al zelf moet betalen, zoals overdrachtsbelasting, de nota van de hypotheekadviseur, eventuele makelaarscourtage en notariskosten voor de hypotheek- en overdrachtsakte.

Lees ook: Huis kopen: hoeveel eigen geld moet ik inbrengen voor de bijkomende kosten?

Heb je dit geld niet, dan kun je proberen om opnieuw te onderhandelen met de verkopende partij. Maar houdt deze voet bij stuk, dan is de kans groot dat je de koop moet ontbinden. Het is dus zeker te vroeg om de champagne te ontkurken als jouw bod is geaccepteerd.

… maar dat geldt ook voor een te hoge taxatie

Maar een te hoge inschatting van de waarde kan huizenkopers ook in problemen brengen, waarschuwt Nico Stolwijk, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. “Je leent dan eigenlijk gebakken lucht. Als de huizenprijzen gaan dalen, loop je het risico op een restschuld, mocht je de woning later willen verkopen.”

Je hebt dus baat bij een goede en eerlijke taxatie. Maar hoe regel je dat?

Wat doet een taxateur?

Een taxateur maakt een inschatting van de woningwaarde. Hij of zij kijkt hiervoor naar allerlei factoren, zoals het bouwjaar, woningtype, de inhoud en oppervlakte van het huis, de indeling, staat van onderhoud, het bestemmingsplan, de aanwezigheid van een balkon, tuin en/of garage, mate van isolatie en extra’s, zoals een uitbouw en zonnepanelen.

Ook let de taxateur op de ligging van het huis en gaat hij na welke voorzieningen er in de buurt zijn. Vanzelfsprekend checkt de taxateur ook voor welke prijs vergelijkbare woningen de afgelopen tijd zijn verkocht.

Verder brengt hij in kaart of er zaken zijn die de waarde van het huis kunnen drukken, zoals de aanwezigheid van asbest of juridische rechten en plichten, zoals erfpacht of het recht van overpad

De taxateur rapporteert z'n bevindingen in een taxatierapport, waarin niet alleen de geschatte woningwaarde staat, maar ook een uitgebreide onderbouwing.

Waar heb ik een woningtaxatie voor nodig?

Er kunnen zich verschillende situaties voordoen waarbij een taxatie nodig of zelfs verplicht is:

  • Afsluiten of oversluiten hypotheek
  • Verbouwing
  • Verlagen of schrappen van de risico-opslag
  • Echtscheiding
  • Erfenis

Wie een huis volledig financiert uit eigen middelen, hoeft geen taxateur in de arm te nemen. Maar heb je een lening nodig, dan eist de geldverstrekker dat een expert beoordeelt of de overeengekomen prijs realistisch is. De bank wil zo het risico zo laag mogelijk houden dat jij de hypotheeklasten straks niet meer kunt betalen.

Ook als je je hypotheek wil oversluiten is in de meeste gevallen een taxatierapport nodig, want je sluit eigenlijk een nieuwe hypotheek af. Alleen als de hypotheek lager is dan 60 procent van de WOZ-waarde, kun je soms volstaan met de WOZ-waardebepaling van de gemeente.

Wil je een keuken, dakkapel of serre laten aanleggen of je huis isoleren en heb je daarvoor extra geld nodig, dan kun je ook niet om een taxatie heen. Je moet namelijk weten hoe hoog de waarde van het huis na de verbouwing wordt, zodat je het bedrag van de waardestijging mag lenen.

Betaal je een risico-opslag (een extra rentevergoeding voor het verhoogde risico dat de bank loopt omdat je relatief veel leent ten opzichte van de woningwaarde) en wil je deze verlagen of schrappen omdat je extra hebt afgelost of je huis in waarde is gestegen, dan hangt het van de hypotheekverstrekker af wat nodig is. In sommige gevallen volstaat een WOZ-beschikking; in andere gevallen eist de bank toch een officiële taxatie.

Ga je uit elkaar en blijft een van beiden in het huis achter, dan moet je de waarde van het uitkoopbedrag vaststellen. Hier hangt veel van af: een eventuele overwaarde of restschuld moet onderling worden verdeeld. Dit kan om grote bedragen gaan.

Om onenigheid hierover te voorkomen, is het verstandig een taxateur langs te laten komen. Blijf je in het huis wonen en sluit je hiervoor een nieuwe hypotheek af, dan moet dat sowieso.

Voor de erfbelasting is geen taxatierapport nodig. De Belastingdienst gaat uit van de WOZ-waarde na aftrek van de hypotheekschuld. Je mag zelf bepalen of je de WOZ-waarde neemt van het jaar van overlijden of de waarde van het jaar erna.

Wil een van de erfgenamen eigenaar worden van het huis en moeten broers of zussen worden uitgekocht, dan is het – net als bij een scheiding – verstandig om toch een taxateur langs te laten komen. Geruzie over de erfenis is immers het laatste wat je wil als een geliefde overlijdt.

Wat kost een taxatie?

Gelet op alle aspecten waarop een taxateur let, loopt een taxatierapport behoorlijk in de papieren. Gemiddeld moet je rekenen op ongeveer 700 euro. Dit kan een vast tarief zijn of een percentage van de getaxeerde waarde.

In sommige gevallen – bijvoorbeeld als je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie aanvraagt – moet de taxatie daarnaast nog worden gevalideerd. Een validatieinstituut, zoals de NWWI of Taxateursunie, checkt dan of het rapport voldoet aan de normen. Dit kost nog zo’n 50 tot 100 euro extra.

Er is ook een voordeliger alternatief: een desktoptaxatie door Calcasa. Hierbij wordt op basis van openbare data een inschatting gemaakt van de woningwaarde en beoordeelt een taxateur of dit bedrag reëel is. Deze taxatie wordt ook wel hybride taxatie genoemd.

De kosten hiervan zijn een stuk lager: voor 70 tot 100 euro ben je klaar. Het is bovendien een stuk sneller: doorgaans heb je binnen vier uur je rapport binnen.

Je mag de kosten voor het taxatierapport overigens aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1, waardoor de nettokosten lager uitvallen.

Mag ik kiezen voor de goedkopere desktopvariant?

Een desktoptaxatie is helaas niet altijd mogelijk. Moet je meer dan 90 procent van de woningwaarde lenen, dan is een fysieke taxatie altijd verplicht.

In andere gevallen hangt het af van de geldverstrekker. Leen je meer dan 75 procent van de woningwaarde, dan kun je een desktoptaxatie vaak op je buik schrijven.

Bij kleine hypotheekverhogingen, voor bijvoorbeeld een kleine verbouwing of verduurzaming van je huis, gaan veel hypotheekverstrekkers wél akkoord met een desktoptaxatie. En dat juicht Stolwijk van de Vereniging Eigen Huis toe.

“Als je een overwaarde hebt van 50.000 euro en een verbouwing van 20.000 euro moet doen, zou het van de zotte zijn om voor 700 euro een fysieke taxatie te moeten betalen. Maar bij de aankoop van een huis zijn geldverstrekkers wel vaak kritischer.”

Waarop moet ik letten als ik een geschikte taxateur zoek?

Het aanbod aan taxateurs is groot: je hebt keuze uit ongeveer 7.000 aanbieders. Hier vallen er sowieso twee af: de taxateur mag niet bij de koop van het huis betrokken zijn. Jouw aankoopmakelaar of de makelaar van de verkoper zijn dus uitgesloten.

Verder is van belang dat de taxateur de lokale huizenmarkt goed kent. Het heeft geen zin om voor een huis in Breda een taxateur uit Rotterdam langs te sturen.

Kies ook altijd om voor een taxateur die is aangesloten bij een beroepsorganisatie (NVM, VastgoedPro of VBO). Deze stellen eisen aan de opleiding en bijscholing, en er is een loket waar je terecht kunt met een klacht.

Voor je op zoek gaat naar een taxateur is het verstandig om bij je geldverstrekker te informeren naar de eisen, zodat je geen werk dubbel doet. Wat wordt de precieze opdracht? Hoe recent moet het rapport zijn? En is ook validatie nodig?

Heb je een geschikte partij gevonden, vraag dan of dit een all-in prijs is of dat er nog extra kosten bijkomen, zoals administratiekosten en een rekening van het Kadaster.

Hoe voorkom ik dat ik straks moet bijbetalen omdat de taxatie te laag is?

Pakt de taxatiewaarde lager uit dan jij bent overeengekomen, dan staat het je vrij om een nieuwe taxatie te laten uitvoeren. Maar dit brengt wel extra kosten met zich mee.

Het is natuurlijk verstandiger om zo’n situatie te voorkomen. Dat begint ermee dat je niet meer moet bieden dan verantwoord is. Ongeveer 80 procent van de woningen wordt verkocht boven de vraagprijs, dus je ontkomt waarschijnlijk niet aan overbieden. Maar bepaal wel tot hoe ver je maximaal wil gaan.

Een handig hulpmiddel is het Koopsomoverzicht dat je voor 2,80 euro kunt aanvragen bij het Kadaster. Dat is een lijst met alle koopsommen van huizen in jouw postcodegebied die dit jaar en de vijf jaar zijn verkocht. Je hebt dan een idee hoeveel andere kopers voor vergelijkbare woningen hebben betaald. Ook een aankoopmakelaar kan jou voor onverantwoorde biedingen behoeden.

Verder is het verstandig om je financiële positie vooraf goed in kaart te brengen. Informeer bij je geldverstrekker hoeveel je maximaal mag lenen en kijk hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt. Je weet dan tot hoe ver je kunt gaan. Zorg er wel voor dat je voldoende overhoudt om ook de inrichting en alle extra aankoopkosten te kunnen betalen. En houd altijd een buffer over voor tegenslagen.

Lees meer over de kosten die je moet maken bij de aankoop van een huis: