COLUMN – De te vroeg overleden PvdA-coryfee Jan Schaeffer is vooral bekend van zijn uitspraak: ‘In gelul kun je niet wonen.’ Schaeffer heeft een grote bijdrage geleverd aan het behouden van kleinere woningen in Amsterdam, toen deze in de Pijp plaats zouden moeten maken voor kantoren en luxe appartementen. Een andere bekende uitspraak van hem was: ‘Is dit beleid of is er over nagedacht?’

Deze laatste uitspraak lijkt niets aan geldigheid te hebben ingeboet. Op de Amsterdamse woningmarkt heerst al lange tijd schaarste en schieten huur- en verkoopprijzen door het dak. Je zou verwachten dat bij een groot tekort aan woningen iedereen erop gericht zou zijn de woningvoorraad te vergroten. Er moet dus veel worden bijgebouwd.

In Amsterdam zit sinds enkele jaren een bestuurscollege dat weliswaar deze doelstelling met woorden onderschrijft, maar tegelijkertijd probeert sturend op te treden om ook de samenstelling van de woningvoorraad te beïnvloeden.

Zo probeert men het aantal duurdere, grotere woningen te beperken, terwijl men het aantal kleinere sociale woningen probeert te laten groeien. Dit is een voortzetting van het succesvolle beleid uit eerdere jaren.

Het gevolg hiervan is dat er volgens het Amsterdams Bureau voor de Statistiek reeds een overschot is aan sociale huurwoningen. Er zijn meer sociale huurwoningen dan mensen met een inkomen dat recht geeft op zo’n woning.

Tekort aan huurwoningen voor de middenklasse

Het probleem is dat veel woningen worden bewoond door mensen met hogere inkomens, die niet willen of kunnen verhuizen. Er is namelijk vooral een tekort aan middeldure en dure (huur)woningen. Kortom, mensen kunnen niet doorstromen waardoor het aantal ‘scheefwoners’ toeneemt.

Met name buitenlandse institutionele beleggers en Nederlandse particulieren hebben dit probleem gezien en kopen massaal woningen in Amsterdam. In plaats van het benutten van deze beschikbaarheid van nieuw kapitaal om meer woningen te laten bouwen, deed een SP-wethouder de suggestie om de overdrachtsbelasting voor deze investeerders te verhogen..

Lees ook op Business Insider

Wie in Amsterdam wil bouwen, moet bovendien voldoen aan een groot aantal extra regels. Zo wordt onder meer de huurstijging beperkt tot inflatie, wil men dat in de vrije sector de huur niet hoger wordt dan 4 procent van de WOZ-waarde en wordt het aantal te bouwen koopwoningen beperkt.

Het lijkt erop dat de overheid met deze regels beleggers met nieuw geld voor de woningmarkt aan het pesten is. Het gevolg van deze strenge regels is dat Nederlandse institutionele beleggers Amsterdam de rug hebben toegekeerd en het is aannemelijk dat deze partijen voorlopig niet aan nieuwe woningbouwprojecten beginnen.

Erfpacht afkopen maakt dure woningen nóg duurder

Ook in de bestaande woningvoorraad zijn er regels die een goed functioneren van de woningmarkt belemmeren

Zo is de gemeente al een aantal jaren bezig om het mogelijk te maken de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Op zich een zeer goed streven, ware het niet dat middels een complexe rekensom de bewoners in wijken met dure woningen onevenredig meer moeten betalen om hun erfpacht af te kopen. Dit zal er toe gaan leiden dat grotere koopwoningen in Amsterdam relatief duurder zullen worden, aangezien de huidige eigenaar de hogere afkoopsom wil terugverdienen. Ook dit leidt weer tot een beperking van de doorstroming in de woningmarkt en dus ook tot grotere tekorten.

Al deze zaken zullen ertoe leiden dat de prijzen voor woningen in Amsterdam verder zullen blijven stijgen. Amsterdam is in de lijstjes met de prijzen voor woningen in Europese hoofdsteden de afgelopen jaren behoorlijk gestegen. Echter in de helft van de hoofdsteden in Europa zijn de woningprijzen nog steeds fors hoger dan in Amsterdam.

Met de toenemende internationale belangstelling voor de hoofdstad van ons land en het ‘beleid’ van de stad, is dit misschien ook wel goed nieuws voor de huizenbezitters in Amsterdam. Hun woningbezit zal verder in waarde gaan stijgen.

Huib Boissevain is oprichter en CEO van Annexum, waarmee hij sinds 2000 particuliere- en institutionele beleggers de mogelijkheid biedt om te beleggen in vastgoed. Eerder bekleedde Boissevain diverse leidinggevende functies in de financiële wereld, bij onder meer Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Vanuit die ervaring ontstond zijn enthousiasme voor productontwikkeling en innovatie op het gebied van vastgoedbeleggingen.