Wil je lang profiteren van de huidige lage rente en kies je daarom voor een hypotheek met 20 of 30 jaar vaste rente? Dan kun je daar bedrogen uitkomen als huizenkoper, waarschuwt Vereniging Eigen Huis (VEH).
Het gaat met name om hypotheken die worden afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Want wil je over een paar jaar verhuizen van een huis met NHG naar een duurder huis zonder NHG, dan kun je bij een aantal hypotheekverstrekkers je hypotheek met lage rente niet meeverhuizen en moet je een nieuwe afsluiten. Dan had je dus, achteraf bezien, beter voor een kortere rentevaste periode kunnen kiezen.
Door de stijgende huizenprijzen en gedaalde maximumgrens van de NHG zal deze tegenvaller steeds meer starters treffen die over enkele jaren doorstromen naar een grotere woning. Allianz en de Goede Start Hypotheek van Hypotrust verstrekken geen hypotheken zonder NHG, waardoor een klant bij verhuizing naar een duurdere woning boven de NHG-grens niets meer heeft aan de verhuisregeling.
Volgens VEH gaat het om ongeveer de helft van alle hypotheken die de afgelopen jaren zijn verstrekt.
Verhuisregeling
Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 35 geldverstrekkers naar verhuisvoorwaarden blijkt dat er ook andere beperkingen voorkomen waardoor de belofte van het meenemen van de lage rente niet kan worden waargemaakt. Zo geeft een aantal geldverstrekkers aan dat de lage rente vervalt bij iedere wijziging van de bestaande hypotheek, ook als die het gevolg is van gewijzigde wet- of regelgeving, aanpassing van de gedragscode, gewijzigd beleid van de geldverstrekker of op verzoek van de klant.
Bij Delta Lloyd verliezen klanten bijvoorbeeld hun lage rente zodra zij bij een verhuizing een aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek. Ook komt regelmatig voor dat er een strikte, beperkende termijn van drie maanden wordt gehanteerd voor de periode tussen het afsluiten van de nieuwe hypotheek en de aflossing van de oude hypotheek. Daardoor kunnen veel mensen hun verhuisregeling mislopen.
Ook komt het vaak voor dat een klant tenminste 30 dagen van tevoren moet aankondigen dat hij gebruik wil maken van de verhuisregeling. Gebeurt dit niet tijdig, dan kan de oude lage rente alsnog niet worden meegenomen naar de nieuwe woning. Dergelijke, voor klanten onbekende voorwaarden kunnen mensen in problemen brengen zij verhuizen en er op rekenen dat hun rentevast periode doorloopt.
Onduidelijke voorwaarden
Het onderzoek laat zien dat er naast grote onderlinge verschillen ook veel onduidelijkheden zijn over de voorwaarden van verhuisregelingen. Een duidelijke uitleg van verhuisregelingen is vaak onvindbaar in de voorwaarden, in brochures, op de website van geldverstrekkers en zelfs in de adviessoftware die hypotheekadviseurs gebruiken.
Vereniging Eigen Huis is van mening dat er sprake is van misleiding als een klant bij het afsluiten van zijn hypotheek wordt verteld dat hij 30 jaar lang kan profiteren van een vaste lage rente, terwijl dit in de praktijk vrijwel niet voor zal komen. Vooral bij starters is bekend dat zij al na 5 tot 10 jaar verhuizen naar een volgende woning, waarbij de kans groot is dat die buiten de NHG normen valt.
Voorbeeld dure schijnzekerheid
Door het extreem lage hypotheekrente wordt sinds 2015 bijna 50 procent van de hypotheken afgesloten met een rentevaste periode van 20 of 30 jaar. Huizenkopers denken daarmee voor zekerheid te kiezen, ook als zij later verhuizen naar een andere woning. Voor die zekerheid betalen zij wel een prijs. Het renteverschil tussen 10 jaar vast en 30 jaar vast is ongeveer 1 procentpunt.
Dat betekent dat een starter met een hypotheek van 200.000 euro en 30 jaar rentevast in 5 jaar circa 10.000 euro (bruto) meer betaalt dan voor 10 jaar rentevast. Deze starter komt bedrogen uit als blijkt dat hij of zij de lage rente bij verhuizing toch niet mee kan nemen. Hij moet dan het rentetarief van dat moment betalen, dat naar verwachting hoger is. Als klanten en adviseurs dit wisten, dan hadden zij hoogstwaarschijnlijk voor een kortere en voordeliger renteperiode gekozen, of voor een andere geldverstrekker met een betere verhuisregeling.
