Rond huizenveilingen hing altijd een zweem van handjeklap in kleine duistere zaaltjes. Maar je huis verkopen of kopen op een internetveiling heeft juist als voordeel dat het verkoopproces veel transparanter verloopt dan op de traditionele manier.

Bieden op een huis is een zenuwslopende bezigheid. Kun je onder de vraagprijs gaan zitten, of is het in jouw regio noodzakelijk om fors boven de vraagprijs te bieden? Er zijn een hoop makelaars die je eerlijk zullen adviseren, maar het hele proces van bieden zonder dat je weet wat de tegenpartij doet, blijft frustrerend.

Richard Dieteren ondervond het onlangs nog in zijn woonplaats Utrecht. “Ik had alleen een voorbehoud van financiering gemaakt én tienduizend euro boven de vraagprijs geboden. Best een mooi bod denk je dan. Achteraf zie je dan in het Kadaster dat er uiteindelijk 40.000 euro boven de vraagprijs is geboden.”

Voor Dieteren was de situatie extra frustrerend, omdat hij als specialist vastgoedveilingen bij BVA en BOG Auctions weet dat het ook anders kan. “Een veiling is echt veel transparanter. Zeker in een oververhitte markt.”

Executieveilingen

In tegenstelling tot in Amerika, waar particulieren al veel langer hun huis via een veiling verkopen, is het in Nederland voor particulieren pas een paar jaar echt toegankelijk. Voor die tijd waren de veilingen onderonsjes van handelaren en ging het vrijwel uitsluitend om executieveilingen.

“Wij waren als BVA goed in het bouwen van veilingsoftware en in 2009 wilden we kijken of het voor de vastgoedmarkt zou werken,” vertelt Dieteren. Dat veilen van woningen bleek iets lastiger dan bijvoorbeeld meubilair, al was het maar omdat bij iedere stap een notaris betrokken is, maar in 2011 hadden ze het voor elkaar. In 2012 konden de eerste huizen via internet worden geveild. Al snel werd daarvoor een apart platform opgericht gericht op zakelijk vastgoed: BOG Auctions. Het bleek een niche in de veilingmarkt waar op dat moment veel vraag naar was.

In eerste instantie ging het nog om executieveilingen. Banken merkten dat bij de openbare veiling op internet vaak tussen de 95 en 100 procent van de marktwaarde werd gerealiseerd, terwijl de opbrengst bij de traditionele executieveilingen geregeld niet boven de 70 procent uitkwam. Op een internetveiling kwamen veel meer mensen af. Niet alleen de handelaren, maar ook de makelaar op de hoek, woningbouwverenigingen en particulieren.

Lees ook op Business Insider

Vanaf 2014 werd het ook voor particulieren mogelijk om hun woning via internet aan te kopen of te verkopen. Het aantal biedingen van particulieren nam significant toe: van één op de tien woningen vier jaar geleden, naar nu meer dan 25 procent. “Je merkt dat mensen de laatste jaren gewend raken aan het fenomeen veiling,” zegt Dieteren. Ook het vrijwillige aanbod groeit sindsdien hard.

Veilen, waarom?

Voor de koper is het grote voordeel van de veiling evident. Je loopt minder kans dat je te veel biedt bovenop het op-een-na-hoogste bod en je loopt niet het risico je droomhuis te missen omdat je niet de hoogste bieder was terwijl je misschien nog best wat meer had willen bieden.

Voor de verkoper heeft het veilen ook een aantal grote voordelen. De kosten in de vorm van een  vaste opstartfee in combinatie met een succesfee voor het veilinghuis, zijn lager dan de gemiddelde courtage van de makelaar. Daarnaast kun je de hele tijd meekijken. Je krijgt de biedingen zelf te zien en hoeft niet blind te vertrouwen op de blauwe ogen van de makelaar. Daarnaast maak je optimaal gebruik van het momentum: een veiling werkt toe naar een stip op de horizon, zodra die wordt bereikt is de hoogste bieding bekend.

Zo werkt het

Wie een woning bij de veiling aanbiedt, kan kiezen uit meerdere opties. De eerste optie is de open internetveiling waarbij tot moment X wordt geboden. Maar, hierbij kun je ook ‘afslaan’! “We zetten een bedrag op het hoogste opbod, dat bedrag wordt steeds kleiner naarmate het dichter in de buurt van het hoogste opbod komt. Net zolang tot iemand afslaat. Daarna is de veiling direct klaar, een kans op een hogere bieding is er dan niet meer en de markt heeft zijn werk gedaan,” legt Dieteren het veilingsysteem uit. “Wordt er niet afgeslagen, dan is het hoogste bod de koopprijs.”

Wie geen zin heeft in een open bieding – de buren kunnen immers ook meekijken – kan kiezen voor een andere optie. Bieders doen een schriftelijk bod en aan het eind van de periode maakt een notaris de digitale enveloppen open. Als het minimumbedrag is behaald, heeft het beste bod gewonnen. “Het beste bod, want dat hoeft niet het hoogste bod te zijn als iemand ook een voorbehoud heeft gemaakt,” benadrukt Dieteren.

Veel van de andere facetten van de verkoop die we kennen van de traditionele methode, worden ook gewoon bij de veiling toegepast. Zo kun je ook met voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring bieden. Komt er voor de veiling een bod binnen dat aan je wensen voldoet, dan mag je dat ook accepteren. “Dat komt best vaak voor,” zegt Dieteren. “Als je aan twijfelende kopers laat weten dat je het huis gaat veilen, is dat soms genoeg om ze over de streep te trekken.” Voor het veilinghuis is dat geen probleem. “Ons doel is de woning in opdracht van de klant te verkopen door met de inzet van de juiste marketingkanalen de juiste koper te vinden. Veilen is hierbij een middel, verkopen ons doel.”

Brede kopersdoelgroep

Het veilinghuis zorgt daarnaast ook voor de marketing. “De woningen kunnen op Funda, maar we zetten ook online advertenties en sociale media-kanalen in,” vertelt Dieteren. Moederbedrijf BVA veilt alles, van consumentengoederen tot auto’s en antiek, waardoor ze zeer bedreven zijn in online marketing.

Dat zorgt ervoor dat je ook passieve huizenzoekers bereikt die niet bij een makelaar staan ingeschreven of de hele dag op Funda kijken. Dat maakt de veiling uitermate geschikt om bijzondere objecten te verkopen.  “We vinden ook kopers van over de grens. We mochten laatst een jacht veilen uit de boedel van een failliete vastgoedhandelaar. Uiteindelijk vonden we een koper in Slowakije.”

Kijk hier voor de online huizenveilingen.

Dit is een artikel in een reeks over online veilen van BVA Auctions. is Europees marktleider in online veilingen en expert in online veilen op het terrein van industrie, consumentenproducten, automotive, onroerend goed en kunst & antiek.