Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00
6:55

De Chinese vastgoedmarkt staat onder druk. Door de coronapandemie en een gebrek aan financiering is de bouw van onroerend goed de afgelopen twee jaar vertraagd in China.

Daar komt bij dat naar schatting tienduizenden Chinese huizenkopers hypotheken voor onvoltooide appartementen weigeren te betalen, zo meldt persbureau Bloomberg. Meer dan 320 projecten in ’s werelds op een na grootste economie lopen het risico ‘geboycot’ te worden, volgens gegevens op Github.

Dit zou een impact kunnen hebben op hypotheekleningen ter waarde van omgerekend zo’n 290 miljard euro, volgens Bloomberg.

Er zijn zorgen dat de vastgoedcrisis van het land ernstiger zou kunnen worden. En aangezien vastgoed en aanverwante sectoren goed zijn voor ongeveer een derde van de Chinese economie, die omgerekend een omvang heeft van bijna 18.000 miljard euro, bestaat de vrees dat de gevolgen van de hypotheekboycot zich zullen doen voelen in de wereldeconomie.

Hieronder gaan we in op de boycot en leggen we uit waarom het niet alleen een gevaar is voor China.

Waarom wordt er in China geprotesteerd?

In China kunnen projectontwikkelaars beginnen met het innen van hypotheekbetalingen voordat appartementen zijn voltooid - wat, net als in veel andere landen, langer duurt dan verwacht vanwege de coronacrisis. Kopers doen in China bij nieuwbouw vaak al een aanbetaling op de hypotheeklening tijdens de bouw.

De Chinese regering is in 2020 echter begonnen met het aan banden leggen van buitensporige leningen, wat vorig jaar leidde tot de schuldencrisis bij Evergrande. De liquiditeitscrisis in de sector is sindsdien overgeslagen naar andere vastgoedontwikkelaars en heeft geleid tot nog meer stilgelegde projecten, waardoor kopers zich zorgen maken dat ze misschien nooit de appartementen zullen krijgen waarvoor ze een hypotheeklening hebben afgesloten.

De Chinese vastgoedmarkt is hierdoor aan het instorten. In juni waren de huizenprijzen in China al tien maanden op rij gedaald, terwijl het besteedbare inkomen in China voor het vijfde achtereenvolgende kwartaal daalde. Dat betekent dat ook huishoudens de financiële druk voelen.

"Veel kopers van onvoltooide huizen zijn ontevreden omdat de projectontwikkelaars geen geld meer hebben om de projecten te voltooien waarvoor ze al hebben betaald", schrijft Andrew Lawrence, een vastgoedanalist bij het Londense adviesbureau TS Lombard, in een recent rapport.

"Veel potentiële kopers zullen kijken hoe de autoriteiten reageren op deze hypotheekboycot, die op korte termijn kan overslaan in het niet betalen van leningen en het niet leveren van bouwmaterialen door leveranciers en projectontwikkelaars", aldus de analist.

Ondanks de strenge regels in China rond de coronapandemie wordt er in verschillende Chinese steden gedemonstreerd. The Wall Street Journal schrijft dat er in de centrale Chinese provincie Hubei ongeveer 200 mensen de straat op gingen. Groepen kopers hebben zich ook verenigd door brieven te sturen waarin zij dreigen te stoppen met het betalen van hun hypotheekleningen totdat de bouw van hun nieuwbouwappartementen wordt hervat.

Het is onduidelijk hoe wijdverspreid deze protesten zijn, aangezien informatie over de hypotheekboycot wordt gecensureerd door de Chinese overheid.

Waarom stoppen mensen met het betalen van hun hypotheek?

De trage vooruitgang bij de bouwprojecten in de afgelopen twee jaar heeft potentiële huizenkopers geërgerd en afgeschrikt, vertelt Bo Zhuang, een analist bij de in Boston gevestigde vermogensbeheerder Loomis Sayles, aan Insider.

"Het is niet omdat ze niet kunnen of niet willen betalen, het is eerder een protest", zei Zhuang over de hypotheekboycots. De weigeraars proberen de aandacht van de centrale en lokale overheden te trekken – en dat is ze gelukt, aldus de analist. Omdat projectontwikkelaars hypotheken gebruiken om nieuwe vastgoedprojecten te financieren, wordt de liquiditeitscrisis door het uitblijven van betalingen verder verergerd.

Regelgevers denken inmiddels aan een voorstel voor een hypotheekvrije periode, zodat huizenkopers van vastgelopen projecten hun betalingen zonder boetes kunnen opschorten, meldt Bloomberg.

De centrale overheid in China zal waarschijnlijk ook lokale overheden aansporen om naar oplossingen te zoeken in plaats van direct in te grijpen, zei Zhuang. "Je kunt niet één model uitrollen dat voor elk project geschikt is, omdat elk project andere problemen heeft."

Oplossingen zouden kunnen bestaan uit het overnemen van projecten door de staat, of technische oplossingen zoals het aanpassen van de specificaties voor grondgebruik, aldus Zhuang.

Hoe belangrijk is de Chinese vastgoedmarkt?

De Chinese autoriteiten maken zich zorgen over de situatie, omdat vastgoed goed is voor 30 procent van de economie van het land. Bovendien bestaat het vermogen van de gezinnen in de Chinese middenklasse gemiddeld voor 70 procent uit de waarde van vastgoed.

Toch is het onwaarschijnlijk dat de Chinese hypotheekboycot een onmiddellijke implosie in het Chinese banksysteem zal veroorzaken, aldus Zhuang.

Morningstar, een financiële dienstverlener, schat dat de winst van China's 16 grootste commerciële banken met 2,4 procent zal dalen, zelfs als de autoriteiten niet ingrijpen om ervoor te zorgen dat kopers hun appartementen krijgen.

"Wij denken dat de hypotheekproblemen kleinschalig zijn en geen significante bedreiging zullen vormen voor het financiële systeem, omdat de hoofdoorzaak van dit probleem niet een sterke verslechtering van de balansen van huishoudens is, maar angst over de liquiditeit van ontwikkelaars", aldus Iris Tan, een senior aandelenanalist bij Morningstar.

Een langdurige liquiditeitscrisis van drie tot vijf jaar zou het financiële systeem echter onder druk kunnen zetten en de betalingen van buitenlandse schulden kunnen treffen, zei Zhuang.

Wat zijn de gevaren van de Chinese protesten?

Ongeveer negen op de tien Chinese nieuwbouwprojecten bestaat uit het soort constructies waarover nu protesten zijn. De vrees bestaat dan ook dat de hypotheekboycots het vertrouwen in de vastgoedsector van het land verder zullen aantasten.

"Als kopers afzien van voorverkoopcontracten en in plaats daarvan liever voltooide projecten kopen of op lagere prijzen wachten, zal een grootschalige liquidatie of reorganisatie van ontwikkelaars nodig zijn. Hoe de autoriteiten op deze boycot reageren is daarom van groot belang", schreef Lawrence van TS Lombard.

De boycots zijn ook van politiek belang. Ze zijn namelijk slecht voor het imago van China en verhogen het risico op sociale onrust op een gevoelig moment voor de Chinese Communistische Partij, die in de herfst haar twintigste nationale congres houdt. Van president Xi Jinping wordt verwacht dat hij dan zijn derde ambtstermijn veiligstelt.

"Dit jaar zou in het teken moeten staan van stabiliteit", zei Zhuang. "Maar niets is minder waar."

LEES OOK: Shanghai heeft een uniek cluster van 3 extreem hoge wolkenkrabbers: een expert legt uit waarom dat zo bijzonder is