De barkeeper kijkt om en wijst naar buiten. “Zie je die rode reuzenschop daar in de grond staan? Daar komen woningen.”
Dan maakt hij een gebaar om zich heen. “En dit was vroeger het kantoor van het Kadaster.”
Dat zit er nog steeds, in een hoekje van het reusachtige gebouw dat tegen het Amsterdamse treinstation Sloterdijk lijkt aan te leunen.
Maar de rest van het pand is herschapen in Adam’s ID, een appartementenhotel met een eigen café-restaurant. In de gangbare überhippe stijl: industriële vloeren en betimmering met kale, ruwhouten platen. Boven het ruim bemeten bareiland hangen open en bloot enorme, met zilverfolie geïsoleerde luchtverversingsbuizen.
De bar van Adam’s ID. Foto: Joost Ramaer
De uitspanning is vrijwel leeg op dit onbestemde uur op een grauwe vrijdagmiddag. Een stilte tussen de stormen, bezweert de barman. "'s Ochtends komen de hotelgasten hier ontbijten, tussen de middag komen kantoormensen hier lunchen en 's avonds hebben we hun borrels en partijen."
Amsterdam groeimarkt voor kantoren
Amsterdam wil weer nieuwe kantoren gaan bouwen, zo zei wethouder Kajsa Ollongren afgelopen week in een interview met het Financieele Dadblad. De dramatische leegstand van na de kredietcrisis is teruggelopen tot 8 procent van het aanbod en zal eind dit jaar naar verwachting uitkomen op 6 procent - de 'frictie-leegstand', die alleen nog maar de normale vertraging weerspiegelt tussen het vertrek van oude en de komst van nieuwe huurders.
Nu de economie eindelijk wat aantrekt, groeit ook de vraag naar kantoorruimte weer. Vorig jaar vestigden zich 157 buitenlandse bedrijven in Amsterdam, een record. In de nota Ruimte voor de Economie van Morgen geeft de gemeente aan waar nieuwe kantoren zouden kunnen komen. Het FD publiceerde vier kaartjes uit het rapport.
Multinationals kunnen nieuwe hoofdkantoren bouwen aan de Zuidas en op Schiphol, maar ook in de Sixhaven in Noord en het voormalige terrein van de Koninklijke Marine in het centrum. Voor startups zijn er het Kenniskwartier en de Knowledge Mile elders in de stad.
Gemeenteplannen: een mix van wensdenken en pragmatisme
Het is deels gemeentelijk wensdenken, deels aansluiting bij wat er al is, erkent Ollongren. "Aan de tekentafel in het stadhuis zo'n plan maken, is het omgekeerde van wat ik beoog", zei ze tegen het FD. "Wij werken juist vanuit de werkelijkheid die al bestaat, en proberen dat te faciliteren."
Populair voor de vrijmibo: BRET, pal naast station Sloterdijk. Foto: Joost Ramaer.
Heel verstandig, vindt Frank van der Sluys, hoofd research bij Cushman & Wakefield, een grote makelaar in commercieel vastgoed. "Zeker in eerste instantie moet Amsterdam nieuwe kantoren bijbouwen op de plekken die nu al het populairst zijn." Dat levert een voorspelbaar lijstje op: de Zuidas, Centrum-Zuidoost, zoals het gebied rond de Johan Cruijff Arena heet, en Sloterdijk.
Niks Kenniskwartier of Knowledge Mile.
"Bedrijven vestigen zich daar waar mensen graag willen werken", zegt Van der Sluys. Goede bereikbaarheid is heel belangrijk. Het voorspelbare trio ligt aan de voet van Intercity-treinstations en van de A10-ringweg. "Mensen kunnen nu eens met de trein komen, dan weer met de auto. Ze hebben opties, dat vinden ze altijd fijn."
'Mensen willen niet meer werken in een uitgestorven stadswoestijn'
Een ander belangrijk vestigingsmotief is dat er in de omgeving wat te beleven is. "Leuke horeca, woningen, winkels", aldus Van der Sluys. "Zodat je buiten kantoor kunt lunchen of een biertje drinken met je collega's, je boodschappen alvast op weg naar huis kunt doen en er altijd volk op straat is. Mensen willen niet langer werken in een uitgestorven urban desert."
Nog maar een paar jaar geleden was het Sloterdijk-gebied precies zo'n stadswoestijn. Lelijke, goedkoop gebouwde kantoorschoenendozen die grotendeels leeg stonden, verrezen als onkruid onder reusachtige fly-over spoorviaducten. Zo'n tochtige uithoek mag de stad nooit meer laten ontstaan, vindt Ollongren. "Anders dan vroeger willen we geen aparte kantorenwijken meer. Mono-functionele locaties werken niet."
Van der Sluys is het daar helemaal mee eens. "Wat er resteert aan hardnekkige leegstand zit vooral in bedrijventerreinen die zoveel gemeenten in het verleden in de groene wei hebben neergezet." Dat zijn de 'kansarme' kantoren, zoals Cushman & Wakefield ze noemt. Nog altijd goed voor een derde van de 49 miljoen vierkante meters kantoorruimte die Nederland rijk is.
Slechts 17 procent van het kantorenaanbod is 'kansrijk'
'Kanshebbend' en 'kansrijk' zijn de andere twee categorieën. "Van alle kantoren die in Nederland te koop of te huur staan, is maar 17 procent kansrijk", vertelt Van der Sluys. Wanneer een nieuwe huurder in een kantoor trekt, spreken de makelaars van een 'opname'. "Landelijk verhoudt het aanbod zich tot de opname als 2 staat tot 1 voor kansrijk, 9 staat tot 1 voor kanshebbend en 22 staat tot 1 voor kansarm."
Restaurant Hermes zit al twintig jaar op Sloterdijk. Foto: Joost Ramaer.
In Amsterdam liggen de verhoudingen anders: het is en blijft met afstand Nederlands populairste vestigingsplaats. De Zuidas is de duurste locatie van het land: de huur ligt op gemiddeld 375 euro per vierkante meter per jaar. In Utrecht kosten de duurste meters – rond Utrecht CS in Hoog Catharijne, dat totaal op de schop gaat – 195 euro.
In Sloterdijk ligt de huurprijs per vierkante meter per jaar op 185 euro. Dat zou mede kunnen verklaren waarom dit gebied nu sterk in opkomst is. "In 2012 vond slechts 1 procent van alle opnames in Amsterdam daar plaats", zegt Van der Sluys. "In 2015 was dat al 23 procent." De Zuidas en Centrum-Zuidoost kampen nu al met grote tekorten. In Sloterdijk is meer ruimte beschikbaar.
'We zijn echt heel lekker bezig'
Er wordt ook weer bijgebouwd. Achter Adam's ID verrijzen twee nieuwe appartementencomplexen. Ook op de zandvlakte tussen het busstation van Sloterdijk en de rode reuzenspade komen woningen. Maar de grootste impuls kreeg het gebied door de transformatie van wat er al stond.
"In Nederland zijn vorig jaar 800.000 meters kantoorvloer verbouwd tot iets anders", weet Van der Sluys. "Vooral tot woningen en hotels. In 2015 gebeurde dat al met 700.000 overbodige kantoormeters. In geen enkel ander land zie je zoveel verander-activiteit. We zijn echt heel goed bezig op de Nederlandse kantorenmarkt."
Meestal zijn het de 'kanshebbende' gebouwen die een transformatie ondergaan. Amsterdam is zo in trek dat in Sloterdijk kennelijk zowat alles kanshebbend is, of de laatste jaren kanshebbend is geworden. Zoals het grauwe gebouw aan de rand van het gebied, dat is omgetoverd tot het Teleport Hotel.
Zelfs het lelijkste kantoor is omgetoverd tot een hotel
Luierstoelen en zelfs een opblaaszwembad liggen slordig verspreid voor de ingang. In al zijn lelijkheid is het hotel goed bezet: van hieruit ben je binnen tien minuten met de trein in het oude centrum van de stad.
Een hipsterparadijs is Sloterdijk nog steeds niet. Maar als je goed kijkt, zie je wel dat er iets borrelt. De poging tot terras met teakhouten tuinmeubels voor de ingang van Adam's ID. BRET pal naast het station, opgetrokken uit knalrood geschilderde scheepscontainers. Ook deze nieuwe hipsterherberg heeft een buitenterras. Op de hoek staat de helft van een oude Volvo, omgetoverd tot een ludieke loungeplek.
BRET schijnt een hotspot te zijn voor de vrijdagmiddagborrel van de Sloterdijkse kantoorklerken. "Je moet daar zelf je drankje gaan halen aan de bar", zegt horecaman Peter Hermes met nauw verholen minachting. "Bij ons word je nog netjes bediend." Aan zijn lijf geen hipsterpolonaise. Gewoon, een clubsandwich tussen de middag en 's avonds een steak met frites. Niet te duur, wel lekker en snel op tafel.
Peter Hermes heeft alle ups en downs meegemaakt
Hermes zit al twintig jaar op Sloterdijk met het ronde restaurant dat zijn naam draagt, pal tegenover de ingang van het station. Hij heeft alle ups en downs van het gebied meegemaakt. "Ik zat hier net toen de gemeente een enorme wolkenkrabber wilde laten bouwen", vertelt hij. "Precies op mijn plek! Daar hebben we dus even een stokje voor gestoken."
Hoe diep Sloterdijk ook zonk, Restaurant Hermes heeft altijd goed gedraaid. "Het zit iedere avond vol", weet de barman van Adam's ID. Twee keer heeft Hermes zijn pand kunnen uitbreiden. Eerst met een serre aan de voorkant, later met een soort permanente tent opzij, naast de ingang. "Voor de rokers", zegt hij. "Die mensen moeten toch ook fatsoenlijk kunnen zitten."
