Veel Nederlanders hebben nog een aflossingsvrije hypotheek. Dat is momenteel gunstig, omdat de maandlasten beperkt blijven en het fiscale voordeel relatief hoog is.

Maar die situatie kan in de toekomst veranderen als de rente stijgt en de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt.

Business Insider zet 4 redenen uiteen waarom het interessant kan zijn om je aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïtaire hypotheek, waarbij je meteen begint met aflossen.

Relatief veel Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Dat is een lening waarbij je tijdens de looptijd niet aflost en alleen maar rente betaalt. Momenteel pakt dat gunstig uit.

Dankzij de lage hypotheekrentes blijven de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek beperkt en profiteren huizenbezitters tegelijk sterk van de hypotheekrenteaftrek.

Maar dat kan in de toekomst anders uitpakken. Als hypotheekrentes teruggaan naar oude niveaus van 4 procent kunnen de maandlasten ook met een aflossingsvrije hypotheek behoorlijk hoog worden.

Daarnaast is een aflossingsvrije hypotheek in sommige gevallen een soort tikkende tijdbom. Aan het eind van de looptijd moet je voldoende geld hebben gespaard om de hele lening in één keer af te lossen. Of de bank moet bereid zijn om een nieuwe lening te verstrekken om de oude hypotheeklening af te betalen.

Lees ook op Business Insider

Lang niet iedereen kan dat zomaar ophoesten. Niet kunnen terugbetalen is voor sommige huiseigenaren een groot financieel risico. Dit speelt bijvoorbeeld voor groepen die na hun pensionering een fors lager inkomen verwachten.

Lees meer over de rode vlaggen waar je op moet letten: Aflossingsvrije hypotheek: op 1 juli moeten geldverstrekkers risicovolle klanten een bewuste keuze laten maken – zo weet je of je in de gevarenzone zit

Om een ongunstig scenario in de toekomst te vermijden, kan het verstandig zijn om nu alvast na te denken om een aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïtaire hypotheek, waarbij je naast de rentebetaling ook maandelijks een stukje aflost.

Business Insider geeft vier redenen waarom dit interessant kan zijn.


Reden 1: de lage rente en hoge WOZ-waarde beperken het voordeel van de hypotheekrenteaftrek

De ontwikkelingen op de woningmarkt van de afgelopen jaren, zoals de daling van hypotheekrentes en de stijging van huizenprijzen, hebben de fiscale voordelen van een aflossingsvrije hypotheek beperkt.

Deze twee effecten kunnen het beste inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van een simpel voorbeeld.

We nemen een huiseigenaar met een aflossingsvrije hypotheek van 350.000 euro die zijn rente elke vijf jaar vastzet. De WOZ-waarde van het huis, dat in 2015 is gekocht voor 400.000 euro, steeg in 2020 tot 600.000 euro.

De tabel hieronder toont hoe de fiscale situatie verandert tussen 2015 en 2020.

Te zien is is dat onze huiseigenaar in 2020 met flink minder fiscaal voordeel te maken krijgt.

De aftrekbare rente bestaat uit het saldo van het eigenwoningforfait en de betaalde hypotheekrente. Het eigenwoningforfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. Als de huizenprijs stijgt, neemt het eigenwoningforfait toe. Tegelijk betekent een lagere hypotheekrente ook dat er minder fiscaal aftrekbare rente is.

In het voorbeeld is te zien dat het fiscaal aftrekbare bedrag nagenoeg halveert tot ongeveer 2.000 euro. Dat is een gevolg van het hogere eigenwoningforfait en de lagere rentelasten.

Het eigenwoningforfait, een fictief inkomen dat huiseigenaren bij het inkomen moeten optellen, stijgt vanwege de hogere WOZ-waarde met 600 euro.

De betaalde hypotheekrente per jaar daalt met bijna 1.400 euro tot 5.604 euro in 2020 vergeleken met 2015. Hierbij zijn we uitgegaan met een daling van de vijfjaars hypotheekrente tot 1,6 procent in 2020. Het eigenwoningforfait en de rentelasten zijn berekend met de tool van berekenhet.nl.

Dit voorbeeld laat zien dat het fiscale voordeel van de aflossingsvrije hypotheek minder groot wordt in een klimaat van dalende hypotheekrentes en historisch hoge huizenprijzen.


Reden 2: de maandlasten van een annuïtaire hypotheek worden betaalbaarder met een lagere rente

De lagere rentes van dit moment betekenen ook dat de maandlasten van een annuïtaire hypotheek makkelijker te dragen zijn.

Voor een hypotheek van dezelfde omvang liggen de maandlasten bij een annuïtaire hypotheek namelijk een stuk hoger dan bij een aflossingsvrije lening.

Dat komt doordat er bij een annuïteit elke maand zowel rente als aflossing moeten worden betaald. Bij een aflossingsvrije hypotheek gaat het alleen om de rentelasten.

Om duidelijk te maken hoeveel lager de maandlasten van een annuïtaire hypotheek uitkomen vanwege de lagere rente gebruiken we weer het voorbeeld van een hypotheek van 350.000 euro en de tool van berekenhet.nl.

Door de daling van hypotheekrente nemen de bruto maandlasten af van 1.294 euro in 2015 tot 1.225 euro in 2020. Per jaar telt dat op tot 828 euro.

Deze daling vindt plaats ondanks het feit dat het aandeel van de aflossing in de maandlasten stijgt: 827 euro in 2020, in plaats van de 717 euro. Bij een annuïteit maakt de aflossing namelijk elk jaar een groter deel van de maandlasten uit. De rentelasten dalen fors, met 179 euro per maand tot 398 euro.


Reden 3: de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens vermindert elk jaar

Het fijne aan een aflossingsvrije hypotheek is dat de maandlasten, die louter uit rentebetalingen bestaan, ingezet kunnen worden voor de hypotheekrenteaftrek. Daardoor krijgen huiseigenaren met zo’n type lening relatief veel fiscale subsidie.

Voor hogere inkomens is er een probleem met deze strategie, omdat die de komende jaren steeds minder lonend wordt.

De hypotheekrenteaftrek voor inkomens boven 68.507 euro wordt namelijk al jaren beperkt. In 2013 bedroeg het maximale tarief voor de fiscale aftrek nog 52 procent, terwijl dit in 2020 is gezakt naar 46 procent. In 2024 neemt de maximale aftrek verder af tot ongeveer 37 procent.

Aan de hand van een voorbeeld kunnen we laten zien hoe huiseigenaren geraakt worden door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. We gaan uit van een inkomen van 80.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 350.000 euro, waar in 2020 een rente van 1,6 procent wordt afgesloten voor vijf jaar.

De onderstaande tabel illustreert hoe het fiscale voordeel fors afneemt door de afbouw van de renteaftrek. In 2020 krijgt de huiseigenaar 3.218 euro aan fiscaal voordeel. In 2024 blijft daar slechts 2.591 euro van over.

Het is trouwens belangrijk om te weten dat alleen aflossingsvrije hypotheken die zijn afgesloten vóór 2013 nog recht hebben op een hypotheekrenteaftrek. Voor nieuwe aflossingsvrije leningen is er geen hypotheekrenteaftrek.

Voor een annuïtaire of een lineaire hypotheek is de rente ook na 2013 voor maximaal 30 jaar aftrekbaar.


Reden 4: de hogere rente merk je eerder met aflossingsvrij

Met een aflossingsvrije hypotheek ben je kwetsbaarder bij een forse rentestijging dan met een annuïtaire hypotheek.

Dat komt doordat de lening gedurende de hele looptijd even hoog blijft, en de maandlasten een direct resultaat zijn van de hogere rente en de omvang van de schuld.

Bij een annuïtaire hypotheek wordt de schuld geleidelijk terugbetaald. Na bijvoorbeeld tien jaar is de lening al lager en bestaan de maandlasten voor een groter deel uit aflossing dan aan het begin. Daarmee komt een hogere rente minder hard aan.

Hoe anders een rentestijging uitpakt bij de twee verschillende soorten hypotheken kunnen we met een voorbeeld laten zien.

We nemen een aflossingsvrije en een annuïtaire hypotheek van 350.000 euro, waarvoor een hypotheekrente van 1,6 procent is afgesloten voor vijf jaar.

In 2025 wordt de rente opnieuw afgesloten, maar tegen die tijd is het vijfjaars tarief gestegen tot 4 procent.

De onderstaande tabel toont de ontwikkeling in maandlasten voor beide hypotheken. Voor de aflossingsvrije hypotheek stijgen de bruto maandlasten relatief veel harder dan voor de annuïtaire hypotheek: het gaat om een ruime verdubbeling van 467 euro naar 1.167 euro.

De toename in bruto maandlasten bij de annuïteit is ongeveer een derde: van 1.225 euro naar 1.671 euro.

De verschillen tussen de twee hypotheeksoorten zijn overigens beperkter als je rekening houdt met de hypotheekrenteaftrek.

Lees meer over hypotheken: