Voor veel huiseigenaren zijn de lage hypotheekrentes aanleiding om te kijken of ze hun hypotheek kunnen oversluiten tegen een gunstig tarief. Maar voor oudere hypotheekvormen, zoals aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken, zit er een addertje onder het gras.
Geldverstrekkers hanteren namelijk zogenoemde risico-opslagen die per hypotheekvorm kunnen verschillen. Daarbij zijn hypotheekvormen waarbij je direct aflost, zoals de annuïteitenhypotheek, vaak lager geprijsd.
“Wil je je ‘oude’ hypotheekvorm voortzetten en bijvoorbeeld kiezen voor de populairste rentevaste periode van 20 jaar, dan betaal je bij sommige geldverstrekkers een rente-opslag van vaak wel 0,5 tot 0,85 procentpunt”, signaleert intermediair Van Bruggen Adviesgroep in de nieuwsbrief van deze week.
Sinds 2013, toen de regels voor het verkrijgen van de hypotheekrenteaftrek zijn aangescherpt, worden er vooral hypotheken afgesloten waarbij direct wordt afgelost. Voordien waren spaarhypotheken en aflossingsvrije hypotheken echter zeer populair. Er zijn dus nog miljoenen huiseigenaren met een dergelijke hypotheek.
Hypotheekrente hoger bij aflossingsvrije- of spaarhypotheek
Mogen banken zomaar een hogere hypotheekrente rekenen als je een spaar- of aflossingsvrije hypotheek hebt? Als ‘oude’ klant word je hiermee immers niet gelijk behandeld ten opzichte van nieuwe klanten die een annuïteitenhypotheek afsluiten.
Punt is dat banken wel een onderscheid mogen maken op basis van risicofactoren bij het bepalen van de hypotheekrente.
Voor aflossingsvrije hypotheken geldt dat de schuld gedurende de looptijd gelijk blijft en er dus een risico is voor bank, als een woning noodgedwongen tussentijds verkocht moet worden. Bij een annuïteitenhypotheek wordt de schuld immers automatisch lager ten opzichte van de marktwaarde van de woning, doordat er tussentijds wordt afgelost.
Toch plaatst Van Bruggen een kanttekening bij de manier waarop geldverstrekkers omgaan met het inprijzen van risico's: "De vraag is wel of het de huidige hoge rente-opslagen rechtvaardigt. Wat helemaal vreemd is dat de meeste geldverstrekkers met een rente-opslag voor ‘oude’ hypotheekvormen die ook hanteren voor een (bank-)spaarhypotheek, terwijl het risico voor de geldverstrekker daar net zo groot is als bij een annuïteitenhypotheek."
Verschillen rente-opslagen per aanbieder
Als je kijkt naar de onderlinge verschillen tussen geldverstrekkers bij het beprijzen van verschillende hypotheekvormen, dan lopen die behoorlijk uiteen.
Onderstaande tabel laat voor 24 aanbieders zien wat het verschil is tussen de hypotheekrente voor een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek zonder NHG-garantie, waarbij de hypotheek 80 procent van de woningwaarde bedraagt. Dit voor rentevaste perioden van 10 en 20 jaar.
Te zien is dat vooral de verschillen bij een rentevaste periode van 20 jaar groot zijn - dat is momenteel de meest gekozen rentevaste periode.
Uit het door Van Bruggen samengestelde overzicht blijkt ook dat vooral grootbanken de neiging hebben om voor oudere hypotheekvormen een extra renteopslag te rekenen.
Bij ING, Rabobank en ABN Amro (inclusief dochters Florius en Moneyou) betaal je 0,5 procentpunt of meer extra hypotheekrente voor een spaarhypotheek of een aflossingsvrije hypotheek als je de rente 20 jaar vastzet.
Een aantal partijen, waaronder Nationale-Nederlanden en Centraal Beheer, hanteert beperktere opslagen van zo'n 0,2 procentpunt. En er zijn ook aanbieders, waaronder Munt, NIBC en Venn, die geen verschil maken tussen hypotheekvormen.
Tot slot: de hierboven genoemde risico-opslagen staan los van een ander type risico-opslag waarbij de geldverstrekker kijkt naar de hoogte van de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning. Wil je daar meer over weten, lees dan dit artikel.
