Starters zorgen voor minder doorstroming op de woningmarkt dan gedacht. Ze zijn sinds het uitbreken van de crisis weliswaar verantwoordelijk voor bijna de helft van de woningverkopen, maar mensen die voor het eerst een huis kopen kiezen vaak een nieuwbouwwoning of een woning van een uitstromer.

De huizenmarkt is in beweging. Alles wijst erop dat, na het dramatische jaar 2013, de woningmarkt weer de goede kant opgaat. De woningverkopen en hypotheekaanvragen nemen dit jaar weer toe, en de gemiddelde huizenprijs stijgt in vergelijking met een jaar eerder.

De afgelopen jaren is vaak geroepen dat de woningmarkt op slot zat. Banken werden door de crisis terughoudender met het verstrekken van leningen en veel huishoudens zaten opgescheept met een restschuld.

Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, zou een cruciale rol weggelegd zijn voor starters, de mensen die voor het eerst een huis kopen. Maar is dat wel zo? Zorgt de starter inderdaad voor meer doorstroming?

Om meer inzicht te krijgen in de werking van de woningmarkt onderzocht het Kadaster de positie van de starter. Dinsdag zijn de bevindingen van de organisatie gepubliceerd in een rapport (pdf), waarvoor transacties in de periode 2005 tot en met augustus 2014 zijn geanalyseerd.

De doorsnee starter is gemiddeld 32 jaar en koopt een tussenwoning of appartement voor een gemiddelde koopsom van 185 duizend euro. Maar sinds de crisis is er wel het een en ander veranderd. Vijf grafieken.

1. Starters goed voor de helft woningverkopen

Starters zouden het zwaar hebben op de woningmarkt doordat ze de financiering moeilijk rond krijgen. Maar een keur aan regelingen (pdf) zoals Koopgarant en de starterslening heeft ervoor gezorgd dat starters wel degelijk aan een huis kunnen komen. De afgelopen vijf jaar is bijna de helft van alle woningen gekocht door een starter, blijkt uit de onderstaande grafiek (klik voor vergroting).

Lees ook op Business Insider

starters1

2. Doorstromers blijven zitten

In de jaren voordat de huizenprijzen piekten in 2008, hadden starters het zwaar. De gemiddelde transactieprijs bleef stijgen, waardoor het voor starters steeds onvoordeliger werd om een huis te kopen. Dat blijkt ook uit de cijfers van het Kadaster. In de periode 2005-2008 steeg het bedrag dat starters betaalden voor hun eerste huis met 6 procent, terwijl de gemiddelde huizenprijs voor de gehele markt steeg met 12 procent.

Het verschil komt door mensen die al eigenaar van een huis waren, en de overwaarde op hun woning konden gebruiken om een nieuwe, grotere woning te financieren.

Maar na de crisis in 2008 ontstaat er een ander beeld. Doorstromers zien de huizenprijzen zakken en zitten vast in hun onder water staande woning. Het aantal transacties van doorstromers keldert dan ook, zoals te zien is in de onderstaande grafiek.

starters2

Voor starters is de klap minder groot, omdat zij in de jaren voor de piek al zwaar geraakt zijn.

3. Starters zijn groter gaan wonen

De gemiddelde prijs die starters in 2014 voor een woning betalen is 185 duizend euro. Dat is weliswaar 6 procent lager dan in 2008, maar in diezelfde periode zijn de huizenprijzen met 19 procent gedaald. Starters kunnen dus een relatief grotere woning kopen. En dat doen ze ook, aldus het Kadaster.

Qua woningoppervlak zijn starters 5 procent groter gaan wonen, terwijl doorstromers juist 3 procent kleiner zijn gaan wonen. Ook kiezen starters minder vaak voor een appartement; gezinswoningen zoals een 2-onder-1-kapwoning, hoekwoning of vrijstaande woning zijn gewilder.

starters3

4. Starters zorgen minder voor doorstroming

Starters zijn sinds het uitbreken van de crisis weliswaar verantwoordelijk voor bijna de helft van de woningverkopen, maar het eerste huis dat mensen kopen, betreft vaker een nieuwbouwwoning of een woning van een uitstromer. Dat is een woningeigenaar die geen ander huis koopt, maar bijvoorbeeld gaat huren.

Het gevolg is dat starters minder vaak een verhuisketen op gang brengen. Dit jaar betrok slechts één op de drie starters een woning van een doorstromer (zie onderstaande grafiek).

starters4

5. Starters kopen meer nieuwbouwwoningen

Gemeenten hebben hun bouwprogramma’s de laatste jaren steeds meer gericht op starters, door goedkope starterswoningen te bouwen. Hiermee wordt nieuwbouw beter bereikbaar voor starters, blijkt uit de cijfers van het Kadaster. De helft van alle nieuwbouwwoningen wordt inmiddels door een starter gekocht.

starters5

Hoewel het grotere aanbod aan betaalbare nieuwbouw fijn is voor de starter, is het maar de vraag of de woningmarkt erbij gebaat is. “Op korte termijn betekent kleiner en goedkoper bouwen dat de doorstroming hiermee niet gebaat is”, concludeert het Kadaster.

Lees ook

Veel keus op huizenmarkt, als je van schrootjes houdt

Huis kopen voor je studerend kind: is dat financieel interessant?

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl